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      金源地產為您轉載:被參考價指導的房子,抵押貸款究竟能貸多少錢?

      2021-08-05
      作者:

      二手房指導價的出臺,一方面是高于指導價的二手房不能在各平臺上架銷售。另一方面則是按揭貸款的可貸額度降低,購房者不得不提高首付,降低杠桿。

      也就是說,銀行按揭貸款是以官方給定的二手房指導價為依據進行批貸放款。


      金源地產


      那么問題來了:房屋抵押貸款的額度,會受指導價影響嗎?是不是也和按揭貸款一樣,可貸額度不能超過指導價呢?

      我們先來看一個具體的抵押案例:

      客戶的抵押物在錦江區仁恒濱河灣,面積176㎡。在成都二手房指導價出來前,該小區的單價在4.7萬/㎡左右,也就是客戶的這套房子價值800多萬。

      他的資金需求是500萬,按照市場價格評估銀行是能夠批下來的。萬萬沒想到,成都二手房指導價就這么突然地來了。原本4.7萬/㎡左右的仁恒濱河灣,指導價只有37916元/㎡,抵押物市場價一下子打了個8折。

      評估價為670萬,放款金額為670萬*0.7=469萬

      這個案例中,房屋的評估價基本和官方指導價持平。這是不是說明抵押貸款中房屋的評估價完全由指導價決定呢?

      其實不然!

      在房屋抵押貸款中,抵押物價值的確定,往往由專門的評估機構進行評估并出具評估報告。銀行根據評估報告,給予該抵押物在可控風險范圍內的貸款額度支持。

      二手房指導價一定程度上會影響評估價格,但并非唯一因素。評估機構還會從以下幾個方面來綜合衡量抵押物價值。

      1、房屋的使用時間。

      使用時間長的房屋,價格自然就低一些,使用時間短的房屋,價格相對就高一些。

      2、房屋的地理位置。

      房屋所處的地理位置不同,價格就會有所不同。交通方便,熱門地段的價格自然高。

      3、樓體結構、樓層、朝向。

      好的樓體結構、樓層和朝向是為房產加分的重要因素,通常一個樓層好、朝向好的房子要比在這些方面不太理想的房子高出3%至8%。

      4、小區的配套及周邊環境。

      交通便利、配套設施齊備的小區生活宜居度會相應升高,所以比較容易出手。而交通條件較差、商業服務設施與基礎設施不夠健全的小區在定價時將會被扣減5%左右的價格。

      5、房屋的市場行情。

      一般情況下,該區域房價持續上漲,評估機構就會根據市場行情,調整房屋每平米估值上限,從而達到與市場價格協調的目的。


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