人工在漲，地價也在漲，材料也在漲，房價還會跌嗎?房價牽動著大家的心，早買房的現在慶幸，還沒買房的現在猶豫，一方面需要居住的改善，另一方面又擔心房價高處不勝寒。如何選擇確實很難。影響房價的因素有很多，簡化來講主要是兩個方面，一個是成本，一個是供需。

1、成本對房價的影響。

房子也是商品，那么也就帶有商品的特性，任何一件商品的價格都受到他的成本的影響，當成本上升的時候，也會促使價格上漲，否則就無法覆蓋成本，導致利潤攤薄，甚至虧損，這種成本可以來自于設備的價格上漲，比如如果生產芯片的刻錄機漲價了，那么芯片的價格自然也是要漲的。這種成本也可以是來自于原材料的上漲，比如原油價格上漲了，那么下游的產品的價格也會跟著上漲，直接的就是汽油的價格會上漲。

也有可能是人工帶來的成本上漲，人工工資漲了，在人力資本支出方面增加了，自然是增加了成本，而房子也 有自己的成本，這些成本可以分為土地成本，土地是面粉，房子是面包。建筑施工材料，明顯的就是鋼筋水泥磚等等;另外就是人工費用。這幾大成本確實是在上漲的，土地價格不斷上漲，地王不斷創紀錄。人工工資也漲了，鋼筋水泥也漲了，這些漲了以后，哪一樣要跌回去都不容易。

所以，從成本來看，房價要降低并不容易。但是我們知道的，我們的房價是持續上漲的，而很多的房子以前就建設好了，當時的成本并沒有那么高，那么為什么房價還是這么高?這個就涉及到一個重置成本，你要現在建設一個同樣的房子，花的錢還是會比之前要多的。另一個就涉及到供需關系。

2、供需對房價的影響。

任何一件商品的價格后都可以用供需來評價，如果一件建設生產成本很高的商品，由于供過于求，那么價格還是會跌下來，反之，如果一件商品的生產建設成本不高，但是供不應求，價格還是會漲，比如近的口罩，本來這個口罩是再普通不過的產品，供需是平衡的，價格也很低，但是由于疫情導致需求大增，導致供不應求，結果就是價格大漲，你還不一定能買得著。

房子的需求來自于兩個方面，第一是居住的需求，第二個是購買的實力，兜里沒錢的時候，有居住需求也沒用，而城鎮化帶來了巨大的居住需求，在20年以前的1999年，我們的城鎮化率只有30%左右，而到了2019年，城鎮化率已經達到了60%，30年的時間增長了30個百分點，而城鎮居住的人口也從1999年的3.78億增加到2019年的8.4億人，20年時間城鎮增加了4.6億人口。

4.6億人口需要多大的居住需求?這4.6億人是從農村過來的，原來在城鎮的居住面積為零，按照現在的居住要求，平均每人30平米，那么就需要138億平米的居住面積，而剛開始的3.78億城鎮人口居住的條件也很差，平均居住面積也很小，筒子樓是那個時候常聽的詞，現在已經成為歷史了，這部分人如果居住面積平均增加15平米，那么也需要增加57億平米，這兩項加起來就是195億平米。

20年的時間要增加195億平米的居住面積，這是個天文數字，而這個數字筆者還是保守估計的，而我們的住宅的銷售情況如下，過去20年 ，從2000年的1.5億平米，增長到了2019年的15億平米。

房地產能夠擁有20年的牛市的根本原因是城鎮化帶來的巨大的居住需求，而持續的經濟發展，為這種需求提供了實實在在的購買力。

3、金融、人口、土地對供需的影響。

上一節講了供需對房價的影響，現在講金融、人口和土地對供給的影響，恒大首席經濟學家任澤平說過一句經典的話：短期看金融、中期看土地、長期看人口;這是對房地產深刻的總結。

其實這三個因素都在通過影響供需來達到影響房價的目的，金融手段包括首付比例、房貸利率高低、購房資格高低，比如降低首付比例，這是什么目的?如果上調首付比例，這個又是什么目的?如果給房貸利率打八折，這是什么目的?如果給房貸利率上浮40%，這個又是什么目的?這么一分析，相信各位讀者能有一個清晰的認識了。

金融手段調整快，所以見效快，但是不治本，只能治標，所需需要土地政策的配合，如果大量提供土地，那么房子建設自然就多了，房價會怎么走?想想重慶和長沙這兩個城市的土地供應政策。再想想他們的房價水平。想想2016年前后全國土地的供應水平的變化，再想想2015年開始推動的去庫存政策。

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