從需求端看，驅動房地產需求的第一主因是城鎮化。2018年我國城鎮化率約60％，日本的城鎮化率超過90％，歐美國家的城鎮化率也超過80％，如果假定我們的城鎮化率目標是75％，那么還有2億多人口將進入城鎮，加上城鎮常住居民中2億尚無城鎮戶口的人口，總計會有4億人口對商品房有需求。第二個驅動因素是居民收入的快速增長所帶來的改善性需求。過去20年我國人均收入翻9倍，隨著收入上升，購買力越來越強，住房的改善性需求大幅提高。第三點是投資性需求。1998-2018年間，中國老百姓的儲蓄存款總額從5萬億元人民幣增長到72萬億元人民幣。這么多存款放在銀行，收益率也不高，投資性需求一定會大幅提高。

從供給端看，房地產供應可分為三個層次。第一個層次是商品房庫存?，F有待售面積約 2.5億平方米，庫存周期約2個月，都是歷史低。從這個角度來講房價漲并不奇怪，沒有政府調控政策，房價會漲得更多。第二個層次是在建未完工的商品房。這類房子的面積約為66億平方米，這個面積是非常大的，因為過去24年商品房累積竣工的面積也才145億平方米。如果按照城鎮戶籍人口人均37平米的居住面積算，這批房子完工可供1.8億人居??；按照每年竣工面積10億平方米，7年才能竣工；按照2018年銷售面積17億平方米，要3.9年售完。不過，考慮到開發商實際竣工卻不上報的情況，66億平米這個數可能高估。真實數據可能只是40億平方米左右，并且近一半已經預售，因此估計在建未完成商品房在未來的潛在供應可能并沒有看起來那么大。第三個層次是新開工住宅。2018年新開工住宅面積16億平方米，如按此速率，未來5年新開工面積累計可達80億平方米。這樣的新開工速度可能會對5年后中國房地產市場的供需平衡產生比較大的沖擊。

現在，我們算算住房供需缺口。1995-2018新增城鎮人口4.9億，按照人均37平方米的居住面積，這段時間新增城鎮人口的住房需求為181億平方米；1994年底城鎮人口3.4億，城鎮人口人均改善性居住住宅面積增加21平方米，改善性住房需求為71億平方米；1995-2018年全國房地產竣工累積面積總量為145億平方米，其中只有大約100億平方米為住宅。這樣粗略估算，累計住房缺口約為150億平方米。

中國房地產市場起步才二十多年，對比歐美日國家的數據，我們有理由相信，中國房地產行業未來發展前景還是相當大的。未來，我認為房地產行業的集中度會進一步提高，開放商的經營模式也將從“拿地-建房-出售-回籠”的高周轉模式轉向“開發+自持+運營”租售并舉的運營商模式。

房地產投資信托基金（REITs）是實現只租不售或租售并舉的一個很好的融資工具。它是一種權益類資產，其經營模式特點是，購買之后不可贖回，但可買賣，可以享受股價增值和分紅，避免雙重征稅，回報率高，也可以作為暫時的對沖工具。其在60年代起源于美國，在2016末，已有36個國家和地區建立了REIT市場。國內尚無公募REITs，但2018年中國證券會表態將研究出臺公募REIT相關業務細則。REITs也是一個非常好的資產類別，對于豐富我國的資本市場，對于我們金融的供給側改革都是非常重要的。